전세 묵시적갱신 이후 계약을 해지하였음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않아 소송까지 이어지는 사건들이 많습니다. 이 글에서는 묵시적갱신이 무엇이며, 누가 입증해야하는지, 묵시적 갱신 이후 계약을 해지할 때 어떤 점을 주의해야하는지 최신 판례를 통해 알아보겠습니다.
전세 묵시적갱신에 대한 정의
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 아래의 조건 중 하나라도 해당하지 않는다면 동일한 조건으로 다시 임대하는것으로 봅니다.
- 계약을 갱신하지 않겠다는 의사 표시
- 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지
예를들어 A씨가 임대인 B씨가 임차인입니다. 이들의 전세계약은 2023년 8월 1일에 종료됩니다. 그런데 2023년 2월 1일부터 6월 1일까지, 즉 만기 6개월~2개월 전까지 아무도 “재계약을 안 하겠다” 혹은 “보증금/월세 조정 없으면 계약을 안하겠다”라는 말을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되어 2025년 7월 31일까지 유지되는것으로 봅니다.
전세 묵시적갱신에 대한 법원의 입장
법원은 “묵시적 갱신이 성립하지 않았음을 주장하는 자에게 그 사실에 대한 입증책임이 있다”는 입장을 견지하고 있습니다. 실제로 실무에서는 임차인이 묵시적 갱신의 성립을 주장하고, 이에 대해 임대인이 갱신되지 않았다고 항변하는 경우가 많습니다.
이와 같은 상황에서 법원의 태도에 비추어 보면, 묵시적 갱신이 부정된다고 주장하는 임대인에게 입증책임이 귀속되는 사례가 일반적입니다. 최근에도 이를 잘 보여주는 판결이 있었습니다.
전세 묵시적갱신 최신 판례
위와 같은 법원의 입장은 최근 판례로도 확인할 수 있습니다. 다음은 2025년 2월 13일에 선고된 묵시적갱신 관련 최신 판례입니다.
의정부지방법원 2024가단108… 판결
주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”고 규정하고 있다. (중략)
이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후에도 별다른 의사표시 없이 계속 거주하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 보는 것이 타당하다.
전세 묵시적갱신 이후 계약해지하려면?
원칙적으로는 임차인은 계약 만기시점이 도래했을 때 임대인을 상대로 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신된 계약은 계약 중도해지 할 수 있으며, 임대인은 그 통지를 받은 날로 부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 만약 임대인이 전세보증금 반환을 거부하거나 지연할경우 전세금반환소송으로 보증금을 돌려받을 수 있으며, 보증금을 청구하기 위해선 다음 세가지의 조건을 충족해야합니다.
1. 계약이 묵시적 갱신인지를 확실하게 확인하세요.
명시적으로 재계약서를 작성한 경우는 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다.
2. 해지효력은 3개월 후 발생합니다.
언제든지 해지 통보가 가능하지만 이후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
3. 해지 통지는 반드시 입증가능한 방법으로 해야합니다.
내용증명, 등기, 문자, 카톡 등의 증거로 해지 통지 사실과 날짜를 확실하게 입증할 수 있어야합니다.
전세 묵시적갱신 해지 후 보증금 미반환 사례
전세 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 임차인이 계약 종료 의사를 명확히 밝혔음에도 임대인은 보증금 반환을 지연하였습니다. 결국 의뢰인은 보증금을 되찾기 위해 소송을 제기할 수밖에 없었는데요. 이 사례는 그 과정을 잘 보여주는 김홍일 변호사의 실제 성공사례입니다.
묵시적갱신 해지 후 보증금 미반환 사례 판결문 中
'2018. 7. 10. 임대차기간이 만료되었으나 원 • 피고 공히 임대차계약의 해지의사표시 를 하지 않아 법정갱신(=묵시적갱신) 되었습니다. 그러나 피고의 이직으로 임대차계약을 존속할 수 없는 상황이 발생하여 원고는 2018. 8. 9. 임대차계약 해지의사를 통보하였으며, 이 사건 임대차계약은 2018. 11. 8. 종료되었습니다.'
'원고는 계약만료시점에 이전에 이 사건 건물에 대한 원상회복도 마쳤고, 그에 따라 임대인에게 점유도 이전하였습니다. 그러나 피고가 보증금을 반환하지 않고 있어 원고는 현재까지도 임대차보증금을 반환받지 못하고 있는 상황입니다.'
사건 개요
의뢰인은 한 빌라에 대해 2년만기 임대차계약을 체결하였습니다. 2년 후 계약 만료일이 다가왔으나 양측에서 별다른 조치를 하지 않자 임대차 계약은 자동으로 법정갱신되었습니다.
이후 의뢰인은 거주지 이전을 결심하고 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하였고, 3개월 뒤 계약이 종료되고 완벽히 건물을 인도하였습니다. 그러나 임대인은 보증금을 돌려주지 않았고 의뢰인은 김홍일 변호사를 찾아오셔서 소송을 진행하였습니다.
법원 판결
임대인은 묵시적갱신 부정의견에 대한 입증을 하지 못했습니다. 이에 법원은 의뢰인에게 보증금 전액과 지연이자까지 지급하라고 판결하였습니다.
김홍일 변호사의 코멘트
만약 계약이 자동 연장된 상황이라면 임차인은 언제든 계약을 끝내겠다고 말할 수 있다는것이 가장 중요한 핵심입니다. 그리고 그 분쟁에서는 계약 연장이 안되었다고 주장하는 임대인이 직접 입증해야하구요.
만약 혼자서 해결하기 어려운 전세 계약 분쟁에 처해있다면 김홍일 망설이지 말고 연락주세요. 복잡하고 어려운 임대차계약분쟁도 대한변협 공식인증된 부동산 전문 김홍일 변호사와 함께 해결해보시길 바랍니다.
묵시적갱신 해지 후 보증금 미반환 집주인 상대로 소송 후 보증금 전액 회수한 사례
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전세 묵시적갱신 이후 계약을 해지하였음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않아 소송까지 이어지는 사건들이 많습니다. 이 글에서는 묵시적갱신이 무엇이며, 누가 입증해야하는지, 묵시적 갱신 이후 계약을 해지할 때 어떤 점을 주의해야하는지 최신 판례를 통해 알아보겠습니다.
전세 묵시적갱신에 대한 정의
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 아래의 조건 중 하나라도 해당하지 않는다면 동일한 조건으로 다시 임대하는것으로 봅니다.
예를들어 A씨가 임대인 B씨가 임차인입니다. 이들의 전세계약은 2023년 8월 1일에 종료됩니다. 그런데 2023년 2월 1일부터 6월 1일까지, 즉 만기 6개월~2개월 전까지 아무도 “재계약을 안 하겠다” 혹은 “보증금/월세 조정 없으면 계약을 안하겠다”라는 말을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되어 2025년 7월 31일까지 유지되는것으로 봅니다.
전세 묵시적갱신에 대한 법원의 입장
법원은 “묵시적 갱신이 성립하지 않았음을 주장하는 자에게 그 사실에 대한 입증책임이 있다”는 입장을 견지하고 있습니다. 실제로 실무에서는 임차인이 묵시적 갱신의 성립을 주장하고, 이에 대해 임대인이 갱신되지 않았다고 항변하는 경우가 많습니다.
이와 같은 상황에서 법원의 태도에 비추어 보면, 묵시적 갱신이 부정된다고 주장하는 임대인에게 입증책임이 귀속되는 사례가 일반적입니다. 최근에도 이를 잘 보여주는 판결이 있었습니다.
전세 묵시적갱신 최신 판례
위와 같은 법원의 입장은 최근 판례로도 확인할 수 있습니다. 다음은 2025년 2월 13일에 선고된 묵시적갱신 관련 최신 판례입니다.
의정부지방법원 2024가단108… 판결
주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”고 규정하고 있다. (중략)
이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후에도 별다른 의사표시 없이 계속 거주하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 보는 것이 타당하다.
전세 묵시적갱신 이후 계약해지하려면?
원칙적으로는 임차인은 계약 만기시점이 도래했을 때 임대인을 상대로 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신된 계약은 계약 중도해지 할 수 있으며, 임대인은 그 통지를 받은 날로 부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 만약 임대인이 전세보증금 반환을 거부하거나 지연할경우 전세금반환소송으로 보증금을 돌려받을 수 있으며, 보증금을 청구하기 위해선 다음 세가지의 조건을 충족해야합니다.
1. 계약이 묵시적 갱신인지를 확실하게 확인하세요.
명시적으로 재계약서를 작성한 경우는 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다.
2. 해지효력은 3개월 후 발생합니다.
언제든지 해지 통보가 가능하지만 이후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
3. 해지 통지는 반드시 입증가능한 방법으로 해야합니다.
내용증명, 등기, 문자, 카톡 등의 증거로 해지 통지 사실과 날짜를 확실하게 입증할 수 있어야합니다.
전세 묵시적갱신 해지 후 보증금 미반환 사례
전세 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 임차인이 계약 종료 의사를 명확히 밝혔음에도 임대인은 보증금 반환을 지연하였습니다. 결국 의뢰인은 보증금을 되찾기 위해 소송을 제기할 수밖에 없었는데요. 이 사례는 그 과정을 잘 보여주는 김홍일 변호사의 실제 성공사례입니다.
묵시적갱신 해지 후 보증금 미반환 사례 판결문 中
'2018. 7. 10. 임대차기간이 만료되었으나 원 • 피고 공히 임대차계약의 해지의사표시 를 하지 않아 법정갱신(=묵시적갱신) 되었습니다. 그러나 피고의 이직으로 임대차계약을 존속할 수 없는 상황이 발생하여 원고는 2018. 8. 9. 임대차계약 해지의사를 통보하였으며, 이 사건 임대차계약은 2018. 11. 8. 종료되었습니다.'
'원고는 계약만료시점에 이전에 이 사건 건물에 대한 원상회복도 마쳤고, 그에 따라 임대인에게 점유도 이전하였습니다. 그러나 피고가 보증금을 반환하지 않고 있어 원고는 현재까지도 임대차보증금을 반환받지 못하고 있는 상황입니다.'
사건 개요
의뢰인은 한 빌라에 대해 2년만기 임대차계약을 체결하였습니다. 2년 후 계약 만료일이 다가왔으나 양측에서 별다른 조치를 하지 않자 임대차 계약은 자동으로 법정갱신되었습니다.
이후 의뢰인은 거주지 이전을 결심하고 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하였고, 3개월 뒤 계약이 종료되고 완벽히 건물을 인도하였습니다. 그러나 임대인은 보증금을 돌려주지 않았고 의뢰인은 김홍일 변호사를 찾아오셔서 소송을 진행하였습니다.
법원 판결
임대인은 묵시적갱신 부정의견에 대한 입증을 하지 못했습니다. 이에 법원은 의뢰인에게 보증금 전액과 지연이자까지 지급하라고 판결하였습니다.
김홍일 변호사의 코멘트
만약 계약이 자동 연장된 상황이라면 임차인은 언제든 계약을 끝내겠다고 말할 수 있다는것이 가장 중요한 핵심입니다. 그리고 그 분쟁에서는 계약 연장이 안되었다고 주장하는 임대인이 직접 입증해야하구요.
만약 혼자서 해결하기 어려운 전세 계약 분쟁에 처해있다면 김홍일 망설이지 말고 연락주세요. 복잡하고 어려운 임대차계약분쟁도 대한변협 공식인증된 부동산 전문 김홍일 변호사와 함께 해결해보시길 바랍니다.